Tỷ lệ thế chấp đang hướng tới đâu?

Thị trường nhà ở có thể không bao giờ bùng nổ như thời kỳ đại dịch do thiếu nguồn cung nhà ở sau hơn một thập kỷ xây dựng dưới mức tăng trưởng dân số, nhu cầu mạnh mẽ của người tiêu dùng nhờ hỗ trợ tài chính và mong muốn có nhiều cuộc sống hơn không gian và lãi suất chạm đáy. Kể từ đó, và như đã nhấn mạnh trong một bài đăng gần đây, sự gia tăng lãi suất thế chấp và giá nhà đã ảnh hưởng đến khả năng mua nhà ở, khiến nhiều người không thể đạt được giấc mơ sở hữu nhà ở Mỹ.

Mặc dù chúng tôi không kỳ vọng giá nhà sẽ giảm đáng kể từ đây do động lực cơ cấu, nhưng những người Mỹ đã không thể mua nhà trong vài năm qua có lẽ đang hy vọng và chờ đợi ít nhất một lĩnh vực được giải quyết: thế chấp thấp hơn giá. Chúng tôi thấy rằng lãi suất thế chấp có thể giảm khiêm tốn từ ~7% xuống 6-6,5% trong 12-24 tháng tới, tuy nhiên, khó có khả năng chúng ta sẽ thấy lãi suất thế chấp dưới 5%.

Lãi suất thế chấp gắn chặt với lãi suất dài hạn, đặc biệt là lãi suất trên trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm. Do lãi suất trái phiếu kho bạc dài hạn chủ yếu được thúc đẩy bởi tăng trưởng, lạm phát và kỳ vọng về lãi suất chính sách trong dài hạn, bối cảnh lạm phát và tăng trưởng hạ nhiệt trong các quý tới có thể sẽ gây áp lực giảm nhẹ lên lãi suất dài hạn và góp phần vào một số vấn đề. lãi suất thế chấp giảm. Điều đó nói lên rằng, việc tăng nguồn cung Kho bạc và kỳ vọng về lãi suất chính sách trung lập ngày càng tăng có thể sẽ hạn chế bất kỳ sự sụt giảm đáng kể nào về lãi suất Kho bạc hoặc lãi suất thế chấp.

Lãi suất thế chấp cũng bị ảnh hưởng bởi chênh lệch lãi suất thế chấp - lãi suất cố định 30 năm trừ lãi suất Kho bạc 10 năm - và các yếu tố ảnh hưởng đến chênh lệch này. Tính trung bình, lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm cao hơn 1,7% so với lãi suất 10 năm của Hoa Kỳ, nhưng thời kỳ căng thẳng kinh tế (suy thoái) và những thay đổi trong hoạt động mua tài sản của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đối với Kho bạc và chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp của cơ quan (MBS) ) trong những thập kỷ gần đây đã tác động đến động lực lan truyền này. Trước đây, những cuộc suy thoái rõ ràng và những giai đoạn kinh tế bất ổn dẫn đến chênh lệch lãi suất thế chấp tăng đột biến. Điều này phù hợp với sự gia tăng biến động của thị trường và lãi suất trong thời kỳ kinh tế căng thẳng.

Sau đó, Fed bắt đầu mua lại công ty MBS sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu để giúp giảm thiểu sự biến động trên thị trường thế chấp. Tác động của việc Fed mua hàng đối với chênh lệch thế chấp là rõ ràng; vào tháng 12 năm 2008, lãi suất thế chấp đạt đỉnh điểm là 2,9%. Fed bắt đầu mua MBS từ tháng 1 năm 2009 đến tháng 3 năm 2010, buộc mức chênh lệch đó phải thắt chặt xuống còn 1,2% trong khoảng thời gian đó. Tương tự, thử nghiệm thắt chặt định lượng (QT) đầu tiên từ năm 2017-2019 đã khiến chênh lệch thế chấp tăng từ 1,4% lên 2,6%.

Tóm lại, lãi suất Kho bạc giảm dần có thể được bù đắp bằng chênh lệch thế chấp rộng hơn khi Fed tiếp tục nắm giữ QT trong danh mục MBS của mình, có khả năng giữ lãi suất thế chấp ở mức cao từ 6% đến thấp-7%. Điều đó nói lên rằng, nếu chênh lệch thế chấp thắt chặt theo các chuẩn mực lịch sử và lãi suất trái phiếu kho bạc trong dài hạn giảm xuống 3,5-4% vào cuối năm 2025, chúng ta có thể thấy lãi suất thế chấp giảm xuống 5,25% -5,75%, tuy nhiên chúng ta không thấy trước một môi trường mà thế chấp sẽ xảy ra. tỷ lệ giảm xuống dưới phạm vi đó, trừ khi suy thoái kinh tế xảy ra.

Điều quan trọng là lãi suất thế chấp giảm có thể được đáp ứng bởi nhu cầu nhà ở vẫn còn mạnh, giữ giá nhà ở mức sàn và có khả năng cho phép giá nhà tiếp tục tăng. Điều này cho thấy rằng ngay cả việc giảm lãi suất thế chấp cũng sẽ không cải thiện đáng kể khả năng chi trả nhà ở trong những năm tới.

Chúng tôi thấy rằng lãi suất thế chấp có thể giảm khiêm tốn từ ~7% xuống 6-6,5% trong 12-24 tháng tới, tuy nhiên, khó có khả năng chúng ta sẽ thấy lãi suất thế chấp dưới 5%.

Thị trường nhà ở có thể không bao giờ bùng nổ như thời kỳ đại dịch do thiếu nguồn cung nhà ở sau hơn một thập kỷ xây dựng dưới mức tăng trưởng dân số, nhu cầu mạnh mẽ của người tiêu dùng nhờ hỗ trợ tài chính và mong muốn có nhiều cuộc sống hơn không gian và lãi suất chạm đáy. Kể từ đó, và như đã nhấn mạnh trong một bài đăng gần đây, sự gia tăng lãi suất thế chấp và giá nhà đã ảnh hưởng đến khả năng mua nhà ở, khiến nhiều người không thể đạt được giấc mơ sở hữu nhà ở Mỹ.

Mặc dù chúng tôi không kỳ vọng giá nhà sẽ giảm đáng kể từ đây do động lực cơ cấu, nhưng những người Mỹ đã không thể mua nhà trong vài năm qua có lẽ đang hy vọng và chờ đợi ít nhất một lĩnh vực được giải quyết: thế chấp thấp hơn giá. Chúng tôi thấy rằng lãi suất thế chấp có thể giảm khiêm tốn từ ~7% xuống 6-6,5% trong 12-24 tháng tới, tuy nhiên, khó có khả năng chúng ta sẽ thấy lãi suất thế chấp dưới 5%.

Lãi suất thế chấp gắn chặt với lãi suất dài hạn, đặc biệt là lãi suất trên trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm. Do lãi suất trái phiếu kho bạc dài hạn chủ yếu được thúc đẩy bởi tăng trưởng, lạm phát và kỳ vọng về lãi suất chính sách trong dài hạn, bối cảnh lạm phát và tăng trưởng hạ nhiệt trong các quý tới có thể sẽ gây áp lực giảm nhẹ lên lãi suất dài hạn và góp phần vào một số vấn đề. lãi suất thế chấp giảm. Điều đó nói lên rằng, việc tăng nguồn cung Kho bạc và kỳ vọng về lãi suất chính sách trung lập ngày càng tăng có thể sẽ hạn chế bất kỳ sự sụt giảm đáng kể nào về lãi suất Kho bạc hoặc lãi suất thế chấp.

Lãi suất thế chấp cũng bị ảnh hưởng bởi chênh lệch lãi suất thế chấp - lãi suất cố định 30 năm trừ lãi suất Kho bạc 10 năm - và các yếu tố ảnh hưởng đến chênh lệch này. Tính trung bình, lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm cao hơn 1,7% so với lãi suất 10 năm của Hoa Kỳ, nhưng thời kỳ căng thẳng kinh tế (suy thoái) và những thay đổi trong hoạt động mua tài sản của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đối với Kho bạc và chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp của cơ quan (MBS) ) trong những thập kỷ gần đây đã tác động đến động lực lan truyền này. Trước đây, những cuộc suy thoái rõ ràng và những giai đoạn kinh tế bất ổn dẫn đến chênh lệch lãi suất thế chấp tăng đột biến. Điều này phù hợp với sự gia tăng biến động của thị trường và lãi suất trong thời kỳ kinh tế căng thẳng.

Sau đó, Fed bắt đầu mua lại công ty MBS sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu để giúp giảm thiểu sự biến động trên thị trường thế chấp. Tác động của việc Fed mua hàng đối với chênh lệch thế chấp là rõ ràng; vào tháng 12 năm 2008, lãi suất thế chấp đạt đỉnh điểm là 2,9%. Fed bắt đầu mua MBS từ tháng 1 năm 2009 đến tháng 3 năm 2010, buộc mức chênh lệch đó phải thắt chặt xuống còn 1,2% trong khoảng thời gian đó. Tương tự, thử nghiệm thắt chặt định lượng (QT) đầu tiên từ năm 2017-2019 đã khiến chênh lệch thế chấp tăng từ 1,4% lên 2,6%.

Tóm lại, lãi suất Kho bạc giảm dần có thể được bù đắp bằng chênh lệch thế chấp rộng hơn khi Fed tiếp tục nắm giữ QT trong danh mục MBS của mình, có khả năng giữ lãi suất thế chấp ở mức cao từ 6% đến thấp-7%. Điều đó nói lên rằng, nếu chênh lệch thế chấp thắt chặt theo các chuẩn mực lịch sử và lãi suất trái phiếu kho bạc trong dài hạn giảm xuống 3,5-4% vào cuối năm 2025, chúng ta có thể thấy lãi suất thế chấp giảm xuống 5,25% -5,75%, tuy nhiên chúng ta không thấy trước một môi trường mà thế chấp sẽ xảy ra. tỷ lệ giảm xuống dưới phạm vi đó, trừ khi suy thoái kinh tế xảy ra.

Điều quan trọng là lãi suất thế chấp giảm có thể được đáp ứng bởi nhu cầu nhà ở vẫn còn mạnh, giữ giá nhà ở mức sàn và có khả năng cho phép giá nhà tiếp tục tăng. Điều này cho thấy rằng ngay cả việc giảm lãi suất thế chấp cũng sẽ không cải thiện đáng kể khả năng chi trả nhà ở trong những năm tới.

Source: Federal Reserve, Freddie Mac, J.P. Morgan Asset Management. NSA stands for non-seasonally adjusted. Data are as of May 23, 2024.