Thị trường nhà ở Trung Quốc lại trở thành mục tiêu tấn công của Bắc Kinh

Việc Bắc Kinh bất ngờ khám phá lại vòng luẩn quẩn của GDP trong thị trường bất động sản tuần trước giống như cảnh một lính cứu hỏa quay trở lại đám cháy mà anh ta thề rằng đã tự thiêu rụi. Trong nhiều tháng, giới quan sát Trung Quốc đã coi nhẹ thị trường nhà ở như một đống đổ nát chậm chạp không thể cứu vãn - những tòa tháp ma của Evergrande, những giao dịch bán trước trống rỗng, và bảng cân đối kế toán yếu kém của quốc gia tạo thành một kiểu Pompeii tài chính. Vậy mà giờ đây, chúng ta lại thấy: nhà ở trở lại tầm ngắm, Bắc Kinh trở lại đấu trường, và thị trường một lần nữa tranh luận liệu đợt kích thích kinh tế nhỏ giọt mới nhất này là dấu hiệu của sự quyết tâm… hay tuyệt vọng.

Bất chấp tất cả những lời lẽ khoa trương về chính sách công nghiệp AI, sự thật phũ phàng vẫn không thay đổi: bất động sản vẫn là trung tâm hấp dẫn của hệ mặt trời kinh tế Trung Quốc. Trước vụ nổ năm 2021, bất động sản và các xúc tu thượng nguồn/hạ nguồn của nó chiếm khoảng một phần tư GDP. Con số này hiện có lẽ đã gần đạt mức giữa tuổi thiếu niên, nhưng sức nặng tâm lý vẫn không thay đổi. Giá nhà giảm là tác nhân gây suy giảm tài sản lớn nhất ở một quốc gia mà các hộ gia đình tích trữ khoảng 70% tài sản trong các tòa nhà. Nếu bất động sản yếu, niềm tin của người tiêu dùng sẽ sụp đổ. Nếu người tiêu dùng không chi tiêu, Bắc Kinh không thể tái cân bằng. Đây là những quy tắc cũ của trò chơi vĩ mô Trung Quốc; chúng vẫn chưa hết hiệu lực.

Cú sốc thuế quan 125% của Trump hồi tháng Tư đã giáng xuống như một quả lựu đạn gây chấn động, làm tan biến niềm tin ít ỏi của người mua nhà đã vượt qua mùa đông dài đằng đẵng. Bất cứ mầm xanh nào còn sót lại vào đầu năm đều bị thiêu rụi ngay lập tức. Doanh số bán nhà mới giảm 20,8% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 10 - một cú sốc thực sự - so với mức gần như âm của một năm trước đó. Giá lại tiếp tục giảm: nhà mới giảm khoảng 1,6% so với cùng kỳ năm trước, nhà hiện hữu giảm hơn 5% so với cùng kỳ năm trước. Và tất cả những người trong cuộc đều biết số liệu chính thức đã đánh giá thấp mức giảm thực sự, bởi vì chính quyền địa phương vẫn đang kiểm soát chặt chẽ giá nhà mới.

Vậy là Bắc Kinh một lần nữa lại ra hiệu "cứu trợ sắp đến", nhưng thành thật mà nói: chiến lược này đã cũ mèm rồi. Họ đã cắt giảm thanh toán, tăng trần lãi suất cho vay trên giá trị tài sản thế chấp, thả nổi lãi suất thế chấp nới lỏng, nới lỏng các hạn chế mua nhà, và ném phao cứu sinh vào những tòa nhà "xác sống" đang xây dở. Giờ đây, vòng tiếp theo - trợ cấp thế chấp, hoàn thuế thu nhập, giảm chi phí giao dịch - trông có vẻ chỉ mang tính hình thức hơn là xúc tác. Trong một thị trường lao động yếu kém, các ưu đãi về giá không kích thích nhu cầu; chúng chỉ làm chậm quá trình chảy máu.

Vấn đề cốt lõi nằm ở cấu trúc và rất đơn giản:
Trung Quốc có quá nhiều nhà - đã hoàn thiện, chưa hoàn thiện và do nhà đầu tư sở hữu - và quá ít người mua.

Quy mô chính xác của tình trạng dư thừa vẫn chưa rõ ràng, nhưng nó rất lớn. Hãy nghĩ xem:

• Một kho chứa các đơn vị đã hoàn thành nhưng chưa bán được,
• Một đại dương các căn hộ đang xây dở dang chờ đợi nguồn tài trợ cứu trợ,
• Và một danh sách đen về ngôi nhà thứ hai và thứ ba từ các nhà đầu tư cuối cùng đã đầu hàng.

Đây là lý do tại sao thị trường thứ cấp lại quan trọng hơn số lượng nhà mới xây: nơi xảy ra tình trạng hoảng loạn chính là hàng tồn kho hiện có.

Bắc Kinh đang bị dồn vào đường cùng. Nếu thực sự muốn ổn định giá cả, họ cần phải hành động nhiều hơn là chỉ can thiệp và triển khai các biện pháp tài khóa chính phủ trực tiếp mua lại các căn hộ chưa bán được, chuyển đổi chúng thành các dự án cho thuê giá rẻ trên quy mô lớn. Một vài thành phố hạng nhất đã đi theo hướng này, nhưng chỉ mang tính tượng trưng. Việc chuyển đổi từ chung cư ma sang nhà ở xã hội là giải pháp gần nhất mà Trung Quốc có thể áp dụng để ngăn chặn sự lây lan của dịch bệnh.

Nhưng dư địa tài khóa bị hạn chế bởi nỗi ám ảnh của Đảng về tự chủ công nghệ. Mỗi đồng nhân dân tệ được dành cho các gói cứu trợ bất động sản là một đồng nhân dân tệ không được rót vào chất bán dẫn, pin xe điện, hàng không vũ trụ, cơ sở hạ tầng AI, hay giấc mơ lượng tử. Trung Quốc muốn thoát khỏi bẫy thu nhập trung bình, nhưng cũng muốn ngăn chặn thị trường nhà đất sụp đổ dưới sức nặng của chính mình. Hai ưu tiên này giờ đây đang cạnh tranh nhau để giành giật nhau.

Dòng cuối cùng

Việc Bắc Kinh tập trung trở lại vào nhà ở là điều đáng hoan nghênh - đây vẫn là lĩnh vực quan trọng nhất về mặt hệ thống ở Trung Quốc. Nhưng giờ không phải năm 2009, và quân đội vẫn chưa rút lui. Các công cụ chính sách còn lại trong ngăn kéo hoặc quá nhỏ để có thể tác động, hoặc quá tốn kém để Bắc Kinh triển khai trên quy mô lớn. Cho đến khi chúng ta thấy được việc mua lại nhà ở dư thừa một cách có ý nghĩa và đồng bộ thị trường bất động sản sẽ vẫn là một lực cản nhỏ giọt đối với tăng trưởng, tiêu dùng và tâm lý.

Trung Quốc chưa thua cuộc chiến. Nhưng đạn dược thì ngày càng ít đi.

Stephen Innes